こんにちわ。鹿児島の税理士事務所、きしゃば会計事務所のブログです。
前回は３０００万円の特別控除と軽減税率について書きました。
今回は居住用財産の買換えについて書きたいと思います。
居宅を売却して新たに居宅を購入した場合、物件は変わりますが結局居住用住宅から居住用住宅への引っ越し的な実態なので、こういうケースについては極力譲渡所得を課さないという考え方からこの制度があります。
特定居住用財産の買換特例
譲渡所得が3000万円以下の時は、3000万円の特別控除利用しますが、譲渡所得が3000万円を超えたら「買換えの特例」が使えないか検討してみましょう。
それぞれの内容を検討したうえで、「3000万円の特別控除」と「買換えの特例」のどちらを適用するのか選択します。
ただし、「買換えの特例」とはあくまでも課税の繰り延べであることに留意しましょう。マイホームを売却した代金で新たなマイホームを購入すれば、今回は買換えにあてた分の金額に課税されませんが、将来この新たなマイホームを売却した時に、今回の分もまとめて課税されることになります。
（適用要件）
この制度を利用するにあたって譲渡資産と購入資産それぞれ要件があります。
①譲渡資産(売却するマイホーム)の要件
・2017年12月31日までに譲渡すること
適用期限が延長される可能性が高いので2018年以降は確認してください
・自分が住んでいた国内の家屋とその敷地(借地権の場合を含む)を譲渡すること
かつて住んでいた家屋とその敷地である場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡する必要があります。
家屋の所有者とその敷地の所有者が異なる場合、互いが生計を一にして同居する親族であり、買換えの後も同居すること、買換え資産で居住を開始するまで親族関係を維持することなどの要件を満たせば、どちらも買換えの特例を適用することができます。
・譲渡する1月1日時点で、家屋とその敷地の所有期間がいずれも10年を超えていること
家屋を取り壊してから敷地の譲渡をする場合、取り壊した年の1月1日時点で10年を超えているとともに、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結することが必要です。
家屋の取り壊しが、その敷地の譲渡のためであるとともに、敷地の譲渡契約締結までの間に貸付け(駐車場や資材置場など)その他の目的で使用していないことが必要です。一方で契約締結から引き渡しまでの間については、利用目的の制限はありません。
家屋を建て替えた場合の所有期間は建て替えた後の期間によって判定されるほか、敷地の中に所有期間10年超の部分と10年以下の部分があるときには、10年超の部分だけが特例の対象となるので、譲渡所得を面積の比率によって按分します。
・譲渡する家屋での居住期間が通算して10年以上であること。居住してなかった期間がある場合は、その期間を除いて実際に居住していた機関の合計を計算します。
・譲渡する相手が配偶者・親族など、特別な関係者ないこと。
・譲渡する年の前年、前々年において、他の居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと
・譲渡価格が1億円を超えないこと
②買換え資産(購入するマイホーム)の要件
・家屋の登記上の床面積が50平方メートル以上であること。
・敷地の面積が500平方メートル以下であること
・既存の耐火建築物(中古マンション等)を取得する場合には、取得日の時点において建築後25年以内であるか、超える場合には一定の耐震基準に適合することが証明されていること
・譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間のうちに、国内で買換え資産を取得すること。
譲渡した年の翌年に買換え資産を取得する見込みの場合には、あらかじめ住所地を管轄する税務署長の承認が必要です。また、譲渡資産とは異なり、買換え資産は親族などからの取得であっても特例の対象になります。
・譲渡した年の翌年12月31日までに買換え資産での居住を開始すること
譲渡した年の翌年に、買換え資産を取得する場合は、譲渡した年の翌々年12月31日までが期限となります。
その他、買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除や損益通算の制度がありますが、とても複雑な解説になりますので今回は省略させていただきます。
鹿児島の税理士、きしゃば会計事務所のブログでした。
