会長などが所有する土地に同族会社の建物などが建っている場合、一定の要件を満たしますと「小規模宅地の特例の特定同族会社事業用宅地等」となり、将来の会長の相続税申告で驚くほど相続税が安くなります。
この制度を使って、鹿児島市の場合で相続税が安くなるケースを例えで紹介します。
会長が天文館で一番路線価の高い場所に４００㎡の土地持っているとします。鹿児島で一番高い地域ですので路線価評価で３億２４００万円です。
この土地の上に同族会社の持ちビルが建っていたとします。
まずその段階で借地権が発生しますので相続税評価は３億２４００万円から一気に１億２９６０万円に減額します。
これは、「更地ならすぐ売れますが、他人の建物が建っている土地なんて誰も買わないよね」という概念から借地権なるものが考慮され天文館の一等地の場合は借地権が６０％と高いのでそれだけ目減りして評価して良いことになります。
そしていよいよ「小規模宅地の特例の特定同族会社事業用宅地等」を適用するのですが、小規模宅地の特例とは何か言うと、故人の居住用宅地、事業用宅地などは引き続き遺族の生活基盤となる土地なので相続税評価を大幅に減額してやろう、というおもいやりの制度です。
これがなんと８０％引き！
１億２９６０万円まで減額した土地評価がさらに８０％引きで２５９２万円に下がります。
当初路線価評価で３億２４００万円だったのに２５９２万円にまで…約３億円も評価が下がります。
相続税率が２０％だったなら実に６０００万円も相続税が少なくなるという具合です。
ただこの小規模宅地の特例を適用するにはいくつかクリアしなくてはならない要件があります。
- 故人とその親族で同族会社の株式の５０％超持っていること。
- その土地を相続した遺族が引き続きその土地を所有すること。
- 土地を相続した遺族がその同族会社の役員に就任すること。
など条文に書かれています、ただ条文にも書かれていないひとつ大きな落とし穴があります。
それは、会長が当たり前の相場の地代を法人から受け取っていること なんです。
これは税理士でもよく見落としています。というか８割９割の税理士がこの落とし穴に気付いていません。
当たり前の地代を貰っていない＝利益生んでないのですから「貸している」と言えませんよね＝借地権も認めません＝特定同族会社事業用宅地等としても認めません。
と税務署は解釈いたします。
「社長、ここ数年業績悪いですね。会長への地代をカットしてみては？」などと無責任に提案する税理士がいたら注意が必要です。
